Hoe is het gesteld met de Leuvense kotenmarkt?

Dossier koten & kroten in Leuven

15 mei 2017
Artikel
Auteur(s): Arne Sonck
Brandveiligheid, malafide kotbazen en onbewoonbare woonsten, maar geen zwarte lijst. Wat gaat er mis op de Leuvense kotenmarkt?

Vorig jaar kopte deze krant nog ‘40 procent van koten gebuisd op brandveiligheid’. De Studentenhuisvestingsdienst van de KU Leuven startte een jaar eerder met extra controles waarmee het op drie jaar tijd het volledige aanbod op Kotwijs, zijn eigen databank, wilde doorlichten. Na een tussentijdse evaluatie bleek dat maar liefst 41 procent van de gecontroleerde koten niet in orde is met brandveiligheid.

Op 31 januari 2014 kwamen twee Ierse meisjes van 19 en 22 jaar om het leven tijdens een woningbrand op de Kapucijnenvoer. De woning was al 5 jaar niet gecontroleerd op brandveiligheid. Datzelfde jaar verscheen in Veto een dossier waarin sommige studenten getuigen dat er bij hen emmers zand als brandveiligheid moeten dienen. Zowel de Studentenhuisvestingsdienst als de brandweer wilden meer controles.

Begin dit academiejaar brandde een gebouw van kotbaas Appeltans uit en werd het onbewoonbaar verklaard. Volgens de getuige plaatste de kotbaas nog snel rookmelders na de brand. Ook Anna*, Elisa* en Hans, die allen vroeger op een kot van Appeltans zaten en voor dit dossier getuigden, gaven aan dat er bij hen op kot geen rookmelders te vinden waren.

Controleren maar niet elimineren

In november 2016 begon de nieuwe dienst Woontoezicht van de stad Leuven aan de omvangrijke taak alle koten te controleren. Die controle zal tien jaar duren.

Zij kunnen enkel en alleen controleren op een aantal decretaal bepaalde vereisten. Deze zijn woningkwaliteit, brandveiligheid, stedenbouwkundige vergunningen, binnennummering, parkeer- en fietsverordening, belasting tweede verblijf en Energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Hier niet aan voldoen kan leiden tot een verbetertraject, en bij weigeren ook tot onbewoonbaar verklaren. Over de kotlabels die de stad eventueel wil toekennen aan deze gecontroleerde koten leest u op pagina 6 van deze Veto.

Controles door KU Leuven

In 2014 startte de KU Leuven met een drie jaar durende controle van alle koten op haar databank Kotwijs. Kotwijs is momenteel het enige onafhankelijke kwaliteitslabel op de Leuvense kotenmarkt. Om erin te worden opgenomen moeten kot, gebouw en huisbaas aan enkele voorwaarden voldoen die te maken hebben met onder andere brandveiligheid, contractkwaliteit, vergunningen en studentvriendelijkheid.

Er is zowel een controle bij het inschrijven in Kotwijs als periodieke opvolgingscontrole nadien. De huisvestingdienst kan ook huisbazen uit de lijst halen als die niet meer voldoen aan de voorwaarden. De KU Leuven heeft in tegenstelling tot de stad echter geen wettelijke autoriteit om huisbezoeken uit te voeren of te controleren op bepaalde kwaliteitsvereisten.

Zwarte lijst

Wanneer de huisvestingsdienst voldoende klachten krijgt over een kotbaas kan ze de samenwerking ermee stopzetten. Dan worden diens koten verwijderd van Kotwijs. Het is echter niet zo dat koten die niet op Kotwijs staan automatisch slecht zijn.

‘We weten voor onszelf intern met welke kotbazen we niet willen samenwerken, maar we gaan dat niet afficheren. Het is wel altijd goed dat er een belletje gaat rinkelen bij studenten wanneer ze een kot niet op Kotwijs zien staan’, vertelt Katrien Devillé van de Studentenhuisvestingsdienst. ‘Dan kunnen ze zich bij ons komen informeren en kunnen wij hen ofwel geruststellen, ofwel waarschuwen.’

Het probleem is echter dat veel grotere kotbazen zelf grote sites hebben, en een verwijdering van Kotwijs voor hen geen ramp is. Toch kan de huisvestingsdienst geen zwarte lijst vrijgeven van kotbazen waarin ze het vertrouwen verloren hebben, laat staan van de koten die aan deze kotbazen toebehoren.

‘Dat heeft met privacy te maken’, vertelt Devillé. 'Ook is studentvriendelijkheid voor een deel subjectief. Als we klachten krijgen van studenten, kunnen we dat niet altijd controleren. We willen vermijden dat we zouden afficheren en de kotbaas ons aanklaagt omdat we dingen zeggen die niet waar zijn. Uiteraard proberen we zo neutraal mogelijk te zijn.’

De verhuurders op de zogenaamde 'zwarte lijst' blijven dus buiten schot

‘De verhuurders op de zogenaamde 'zwarte lijst' blijven dus buiten schot. Informatie over malafide kotbazen die de universiteit verzamelt, inclusief de inhoud van die zwarte lijst, wordt ook niet aan andere instanties uitgewisseld’, schreef Veto vorig jaar al. Daarom gaan de stad, de huisvestingsdienst en LOKO vandaag dus ook samenzitten rond een mogelijk gemeenschappelijk kotlabel.

Een ander probleem is dat problematische kotbazen soms wel op Kotwijs blijven staan. Zo is Studentcomfort, waarover meerdere studenten in Veto zeer negatief getuigden, nog op de databank te vinden.

‘In sommige gevallen is het moeilijk voor ons om de knoop door te hakken’, vertelt Devillé. ‘Als we klachten krijgen over een grote verhuurder, moeten we afwegen wat de beste manier van werken is. Het is vaak zo dat we toch nog tot een goed resultaat komen na besprekingen. Als we de samenwerking zouden stopzetten, vrezen we dat studenten dan volledig in de kou zouden staan. We gedogen dat niet, we gaan altijd reageren en proberen het in orde te krijgen.’

'Als we de samenwerking zouden stopzetten, vrezen we dat studenten dan volledig in de kou zouden staan'

Katrien Devillé van de Studentenhuisvestingsdienst

Ook LOKO houdt zich bezig met de malafide kotbazen: ‘We gaan beginnen met op loko.be een lijst te publiceren van aliassen van kotbazen’, vertelt Bram Van Baelen, voorzitter van LOKO. ‘Er zijn mensen die onder een bvba koten verhuren en dat is prima. Maar als je dat doet onder verschillende bvba’s die gekend zijn, dan zetten we dat op die lijst. Dan kunnen studenten consulteren welke aliassen bij welke personen horen.’

‘We willen volgend academiejaar ook werken aan een soort light-versie van een zwarte lijst: een tool op de website waar mensen kunnen checken of een bepaald kot op Kotwijs staat en wat het Kotwijs-label precies inhoudt’, besluit Van Baelen.

LOKO en de Huisvestingsdienst

Bij de Huisvestingsdienst kan je terecht om een kot te zoeken, om Kotwijs te raadplegen, om informatie te krijgen over de kotenmarkt, de huurprijzen enzovoort. Ook juridisch advies wanneer je vragen hebt over huurrecht. Als studenten problemen hebben met hun verhuurder, hoe ze dat moeten aanpakken of wanneer ze niet tot een oplossing komen of niet durven onderhandelen met de kotbaas.

Bij huurwaarborg geschillen bemiddelt de Huisvestingsdienst tussen de huisbaas die niet terugbetaalt en de student. Als dat niet goed loopt, stuurt de Huisvestingsdienst het dossier door naar LOKO, of de Leuvense Overkoepelende StudentenOrganisatie. LOKO gaat alle verzamelde informatie na en bezorgt dat aan onze advocaat. Onze advocaat gaat vervolgens die klachten voorbrengen bij de vrederechter als het kans van slagen heeft. Het is gratis voor de studenten, maar het nadeel is dat het soms een jaar kan aanslepen, omdat onze advocaat de klachten bundelt.